Locazioni immobiliari: da gennaio possibile la cedolare secca sugli affitti

 

Gentile cliente, con la presente desideriamo informarLa che, tra le novità introdotte dal c.d. federalismo fiscale, dal prossimo gennaio 2011 sui  contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (a canone libero o “concordato”) stipulati da privati sarà possibile applicare la cedolare secca sugli affitti pari al 20% dell’intero importo del canone di locazione, in alternativa all’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle relative addizionali regionali e comunali (quando previste), dell'imposta di registro e dell’imposta di bollo sul contratto di locazione. Il nuovo regime sarà facoltativo. La cedolare secca potrà essere applicata sia sui contratti a libero mercato che sui contratti agevolati. Si evidenzia, inoltre, che la finalità della nuova disposizione è quella di incentivare la dichiarazione dei redditi da affitto e, pertanto, contestualmente, raddoppiano le sanzioni per chi non dichiara le abitazioni in affitto. Sono previsti, inoltre, controlli qualora l’intero canone di locazione risulti inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile.

 

In considerazione dell’introduzione a partire dal 01.01.2011 della cedolare secca sugli affitti, il nuovo regime di tassazione opzionale sul canone d’affitto annuo, i contribuenti locatari potrebbero già dover effettuare dal prossimo anno la scelta se assoggettare detti redditi alla tassazione ordinaria, come fatto fino ad oggi, ovvero se scegliere il regime di tassazione pari al 20% dell’intero importo del canone di locazione, ossia una tassazione proporzionale al canone d’affitto (che non potrà essere inferiore al 10% del valore catastale dell’immobile) ed indipendente dagli altri redditi del contribuente. Si invitano, pertanto, i signori clienti a prendere visione di quanto alla presente trattazione al fine di valutare la possibile convenienza tra i due regimi di tassazioni opzionali, ricordando che lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento si rendesse necessario.

 

La cedolare secca sugli affitti

 

Tra le novità introdotte dal c.d. federalismo fiscale, dal prossimo gennaio 2011 sui  contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (a canone libero o “concordato”) stipulati da privati sarà possibile applicare la cedolare secca sugli affitti pari al 20% dell’intero importo del canone di locazione. Con il nuovo regime, pertanto, sarà previsto un prelievo diretto in percentuale sul canone d’affitto in sostituzione di tutte le altre tassazioni (come Irpef e imposta di registro). In pratica, la tassazione sugli affitti sarà proporzionale al canone pattuito, slegandosi dai redditi del proprietario dell’immobile.

 

La cedolare secca si applica esclusivamente per:

 

 

à   i contratti di locazione abitativa; à   solo se il locatore è una persona fisica.

à   contratti a libero mercato  e contratti agevolati.

 

 

La cedolare secca si applica, altresì, a partire dal 2014 a:

à   contratti per studenti;

à   contratti transitori;

à   contratti a canone concordato in comuni non ad alta tensione abitativa (questa  agevolazione scatta però solo dal 2014).

 

Si ricorda che la cedolare secca si può applicare anche ai contratti per meno di 30 giorni (contratti turistici) ma non può essere applicata a locazioni di:

 

à   immobili ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni o da enti non commerciali;

à   immobili a destinazione commerciale, come ad esempio negozi, capannoni ed uffici.

 

 

La cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca sugli affitti sarà pari al 20% dell’intero importo del canone di locazione annuo senza alcun abbattimento; inoltre, l'aliquota sarà unica e, pertanto, non vi sarà nessuna distinzione per i canoni concordati.   La cedolare secca sugli affitti è un'imposta sostitutiva:   à   dell'Irpef; à   delle addizionali regionali e comunali (quando previste); à   dell'imposta di registro (permane, invece, come previsto dal comma 3 dello schema di Decreto, l'adempimento della registrazione del contratto di locazione che tuttavia assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, tra cui quello all’autorità di pubblica sicurezza); à   e dell'imposta di bollo.

 

Fissato il valore minimo del canone di locazione

 

La nuova disposizione prevede, inoltre, una sorta di valore minimo del canone di locazione, in quanto stabilisce che NON sarà possibile procedere all’accertamento dell'ufficio qualora il reddito del fabbricato locato sia non inferiore al maggiore fra il canone di locazione (ridotto in regime Irpef ordinario del 15%) e il 10% del valore dell'immobile.

 

In particolare, la nuova disposizione stabilisce che, al fine di evitare possibili accertamenti il canone annuo da assoggettare all'imposta sostitutiva del 20% non potrà mai essere inferiore all'importo della rendita catastale rivalutata, ossia, considerando la franchigia da accertamenti:

 

il proprietario di unità immobiliari ad uso abitativo che scelga di assoggettare l'intero canone di locazione annuo alla cedolare secca del 20% sarà suscettibile di eventuali controlli qualora l’intero canone di locazione risulti inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile.

 

 

 

CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI

Si applica a: à   i contratti di locazione abitativa; à   solo se il locatore è una persona fisica; à   contratti a libero mercato  e contratti agevolati.

Il canone di locazione non può essere inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile.

20% dell’intero importo del canone di locazione annuo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Il regime opzionale

 

Come accennato in premessa, la cedolare secca sugli affitti sarà opzionale, ossia sarà il contribuente a dover scegliere se applicare:

 

ø    la cedolare secca sugli affitti pari al 20% dell’intero importo del canone di locazione, scegliendo un regime in cui la tassazione del canone d’affitto prescinde dagli altri redditi del contribuente;

 

ø    ovvero, in alternativa, l’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle relative addizionali regionali e comunali (quando previste), dell'imposta di registro e dell’imposta di bollo sul contratto di locazione.

 

E’ verosimile, anche se si è in attesa di un apposito provvedimetno del Direttore dell’Agenzia delle entrate, che la nuova tassazione dovrà essere versata in concomitanza con le imposte sui redditi, pertanto, entrando in vigore nel 2011 entrerà nella denuncia da elaborare a giugno 2012, tuttavia, già a partire dal prossimo anno, al fine del versamento degli acconti, dovrà essere esercitata dal locatore la scelta di assoggettare l'intero canone di locazione annuale alla nuova imposta sostitutiva del 20%, ovvero se continuare a sottostare all’attuale regime di assoggettamento del canone di locazione all’Irpef.

 

Al fine di effettuare tale scelta, le variabili che entrano in gioco sono diverse. Il calcolo finale dipende, infatti:

 

à   dalla tipologia di contratto concordato tra proprietario e affittuario:

à   canone libero e durata fissa di 4 anni rinnovabili per altri 4;

à   calmierato con durata fissa a 3 anni rinnovabili per altri 2;

à   o contratti di locazione a studenti universitari fuori sede che devono avere una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni.

à   la classe di reddito complessiva del proprietario dell'appartamento.

 

à   il livello dei canoni di locazione richiesti all'affittuario.

 

à   l’eventuale presenza in capo al locatore di significativi oneri deducibili, detrazioni o di crediti fiscali pregressi.

 

Nella tabella che segue si riporta un esempio comparativo tra le due alternative opzionali al fine della tassazione dei canoni di locazione.

 

TASSAZIONE LOCAZIONI AD USO ABITATIVO (esempio)
un contribuente ha un'aliquota marginale Irpef, comprese le addizionali, del 42%.  Affitta una casa a 700 euro al mese e ne ricava un reddito annuo da locazione di 8.400 euro.
Assoggettazione Irpef	Cedolare secca 20%
La normativa attuale prevede l'imponibilità ai fini  dell'Irpef statale, regionale e comunale dell'85% del canone annuo percepito: à        il contribuente paga 2.999 euro di imposte oltre all’ici.	Con la cedolare secca sugli affitti del 20%: à   il contribuente pagherebbe 1.680 euro (8.400*20%) invece di 2.999, cui comunque andrebbe aggiunta l'Ici.
Osservando il confronto tra le due alternative opzionali è importante evidenziare che: à   il risparmio non indifferente è pari a 1.319 euro l'anno; à   la cedolare secca fa risparmiare anche perché comprese nell’aliquota del 20%, le addizionale comunali e regionali, ove dovute (oltre all’imposta di bollo e di registro sul contratto di locazione); à   a vantaggio dell’opzione Irpef si ricorda che l’applicazione dell’imposta sostitutiva può far perdere al contribuente la possibilità di scomputare dalla minore Irpef versata oneri deducibili o detrazioni d’imposta eventualmente disponibili.

 

Le sanzioni

 

Come anticipato in premessa, la nuova disposizione si pone anche l’obiettivo di ridurre l’evasione dei redditi percepiti dai canoni di locazione immobiliare. Relativamente alle sanzioni, pertanto, le nuove disposizioni prevedono un quadro decisamente inasprito, come evidenziato nella tabella sottostante:

 

Violazione	Sanzioni
Per reddito omesso o dichiarato in misura inferiore	sanzione dal 200% al 400% dell'imposta;
Per ritardo nei versamenti	sanzione del 30% del dovuto.

 

Per completezza di esposizione, si ricorda che sono state istituite anche delle nuove sanzioni che valgono per tutti i contratti, sia che i medesimi vengano assoggettati ad Irpef o a cedolare secca e anche se il locatario non è persona fisica.

 

Violazione	Sanzioni
Mancata registrazione	sanzione dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta (anche se assorbita dalla cedolare viene calcolata "virtualmente" alla aliquota del 2 per cento);
SANZIONE SPECIALE Chi non effettua la registrazione, o indica un importo minore nel contratto, o ancora fa un contratto di comodato fittizio	à   per i contratti già in essere e non registrati entro il 31.12.2010 il canone pattuito viene ridotto automaticamente al triplo della rendita catastale, ossia dal 70% al 90% in meno rispetto ai canoni di mercato ed, inoltre, scatta la nullità del contratto (andrà chiarito come fa a scattare la nullità del contratto e contestualmente la riduzione del canone!); in tal caso, inoltre, la durata della locazione verrà fissata automaticamente in quattro anni a partire dalla data di registrazione volontaria o d’ufficio.   Si evidenzia, al riguardo, che è interesse dell’inquilino dichiarare la NON registrazione del contratto, in considerazione della significativa riduzione del canone d’affitto che ne consegue.   Per chi registra il contratto già in essere entro il 31 dicembre 2010 la sanzione della riduzione del canone non si applicherà. Si applicheranno, invece, tutte le sanzioni Irpef sui periodi pregressi, se il fisco riuscirà a dimostrare che il contratto era già in vigore   OSSERVA Lo schema di decreto legislativo sul federalismo fiscale ha previsto, inoltre, che se l'inquilino denuncerà l'irregolarità (la mancata registrazione, oppure importi inferiori al reale o, ancora, contratti di comodato fittizio) avrà diritto a uno «sconto» automatico, pagando un quinto del canone.

 

Lo Studio rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e approfondimento di Vostro interesse.

 

 

 

 

Cordiali Saluti